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資金回流路斷債務償還承壓 房企資金鏈能否扛過此“疫”?

2020年02月29日  07:00   21世紀經濟報道   張敏  

在行業不景氣的情況下,抱團取暖將是一種趨勢,合作拿地與開發也是渡過難關的不錯選擇。

2月28日,富力地產宣布,擬發行2024年到期4億美元優先票據,利率為8.625%。此次發債募得的資金,將用于再融資中將于一年內到期的中長期債項。

這一動作看似波瀾不驚,實則投射出了近期房企融資行為的所有特征:美元債務、成本不低、用于借新還舊。

歲末年初,新冠肺炎疫情爆發并迅速蔓延,受此影響,房地產企業的銷售至今未能全面恢復,銷售現金流折損明顯。與此同時,境內融資環境仍然嚴苛。2月24日,銀保監會強調,銀行放貸時要考慮是否“違規流向房地產”。

受此影響,房企一面啟動線上銷售,并輔以打折優惠;一面在境外積極融資,以求彌補疫情影響下的資金鏈缺口。

有機構統計,2020年房企年內到期信用債規模將超過7000億元,較2019年大幅上漲。在前有疫情影響,后有債務壓力的背景下,房企的自救行為,能夠確保自己渡過難關嗎?

融資增速需達到26.4%

據中原地產研究中心不完全統計,自2月以來,全國超40個城市出臺房地產扶持政策,緩解企業資金壓力。但在融資端,政策并沒有明顯的松綁跡象。

央行于2月19日發布的“四季度貨幣政策報告”中,再度強調了“房住不炒”,并重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。2月24日,銀保監會相關負責人在新聞發布會上表示,要確保“銀行貸款是不是真正用于生產經營活動,而不是違規流向房地產、違規流向資本市場”。

這種表態奠定了一個基本基調,即樓市調控政策不會明顯放松。中原地產首席分析師張大偉認為,我國經濟增長進入“換擋期”,但在發展模式上,以松綁樓市調控來刺激房地產市場,進而拉動經濟增長的做法不會再出現。

2月中下旬以來,房企開始陸續復工,但據21世紀經濟報道了解,目前復工的崗位主要是后臺支持崗,且很多公司實施輪流上崗制度,并非完全復工。此外,銷售端雖然也已大規模復工,但多家受訪的房企反映,售樓處仍然門可羅雀。

線下銷售不開張,資金回流受阻,融資規模相比往年同期也在減少。據多家機構的數據顯示,由于境內融資受限,今年1月,房企海外融資規模大漲。但到2月,海外融資又出現大幅下滑。使得房企在年初的總融資規模明顯低于去年同期。

億翰智庫指出,房企2020年將到期的信用債總額為7468.6億元,在不考慮經營也需要大量資金的情況下,今年全年融資規模增速達到26.4%,才能剛好覆蓋到期的債務。“否則,房企用于運營的自有資金將被擠壓出部分用于償債,從而進一步制約房企投資、施工等動作。”

多家房企存“再融資風險”

實際上,由于疫情帶來的不確定性,部分房企的日常運營已經受到影響。21世紀經濟報道了解到,春節后,某大型房企已經針對疫情影響做出多個應對預案,其中的一個措施,就是暫停今年上半年的招聘工作。另有房企暫時凍結了中高級管理人員的漲薪計劃。

張大偉認為,總體來看,民企所受的影響要大于國企,中小型房企所受的影響要大于大型房企。這種影響在土地市場和融資端均有所體現。

那么,疫情對房企的信用評級和資金鏈的影響究竟有多大?

近期,惠譽發布一份研報指出,新冠病毒疫情對其受評的166家中國企業的業務產生了不同程度的影響,6%企業的再融資風險上升。其中,億達中國(CCC)、毅德國際(B-/穩定)、新湖中寶(B-/穩定)、國瑞置業(B-/穩定)四家房企被點名“再融資風險高”。

其中,億達中國風險最高。根據公告,億達中國115.8億元債務將于2020年6月前到期。按照其現有資金狀況,短期內難以覆蓋債務。近期,億達中國再次推遲了2017年12月31日止年度每股股份8分的現金派息,并推遲中民嘉業2.885億元相關貸款的還款,另45.79億元的貸款協議有觸發風險。

東方金誠國際信用評估有限公司預計,新冠肺炎疫情將使房地產行業一季度銷售受到較大沖擊,湖北及周邊省市沖擊更大。部分短債較高的房企資金承壓,流動性壓力增加。但全年來看,總體影響有限。

該機構指出,在基準情境(疫情于4月結束)下,2020年房企信用風險整體仍將穩定。但不同類型房企所受的影響將有所分化。基準情境下,疫情對碧桂園等高周轉型及中建三局地產、福星惠譽和武漢地產集團等項目集中于湖北省內的房企影響較大,對土儲豐富、資金充裕、短期債務壓力不大的萬科、保利、招商等資源型房企影響一般。

同時,資源型房企在一定程度上能抓住土地端和并購端出現的利好機會。

億翰智庫表示,除了降價跑量和適時清庫存外,資金并不是很充裕的房企需要減少土地投資支出,保證資金安全。另外,在行業不景氣的情況下,抱團取暖將是一種趨勢,合作拿地與開發也是渡過難關的不錯選擇。

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