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“商業運營范本”凱德:疫情下的凍薪與逆周期發展邏輯

2020年02月29日  07:00   21世紀經濟報道   張曉玲,謝麗婷  

為了應對疫情,凱德仍然采取了凍結漲薪、股本派息保守發放等策略,并協助商戶大力發展線上銷售,以保持現有物業的租金收入穩定。

作為亞洲最大的多元化房地產集團,凱德重倉的中國和新加坡,都是此次疫情較早爆發的國家,這為公司今年的運營帶來挑戰。

2月26日,凱德發布2019年財報,稅后凈利潤達21.4億新元(107.9億元人民幣),同比增長21.2%;股本回報率升至10%,為近10年來首次。

在亮眼財報的基礎上,為了應對疫情,凱德仍然采取了凍結漲薪、股本派息保守發放等策略,并協助商戶大力發展線上銷售,以保持現有物業的租金收入穩定。

去年稅后凈利潤超百億

對中國開發商來說,凱德以“地產+基金”的模式堪稱范本,也一直是他們的研究對象之一。

2019年,是凱德進入中國市場的第25年。根據財報,2019年,集團實現息稅前利潤50.676億新元(255.9億元人民幣),同比增長22.3%;稅后凈利潤超百億,全年運營稅后凈利潤達到10.572億新元(53.4億元人民幣),創集團歷史紀錄。

新加坡和中國兩大市場仍然是主要貢獻者,2019年合計貢獻集團總息稅前利潤的83.7%;中國市場更是舉足輕重,凱德在中國管理的資產占集團總量的41%,中國的稅后凈利潤占集團的52%。

凱德管理層指出,2019年的業績增長,得益于去年并入的星橋騰飛業務的貢獻,以及2018年新收購資產和2019年投入運營資產的收益。

2019年1月14日,凱德集團宣布與淡馬錫達成交易,以110億新元收購后者附屬公司星橋騰飛旗下兩家全資子公司的所有股份。交易完成后,凱德成為亞洲最大的多元化房地產集團。

凱德集團首席執行官李志勤表示,通過采取審慎的資本循環利用和管理策略,截至2019年底,集團將凈債務股本比降至0.63,原計劃于2020年底實現的目標,提前一年完成。

截至2019年9月30日,凱德在全球的管理資產達1317億新元(約6585億元人民幣);在中國的總開發規模約2300萬平方米,管理的總資產超過2800億元人民幣。

凱德的房地產基金模式也領先于同業。旗下共管理7只上市房地產投資信托基金(REITs)和商業信托,以及20多只私募基金。包括騰飛房產投資信托、凱德商務產業信托、雅詩閣公寓信托、凱德商用中國信托、騰飛印度信托和凱德商用馬來西亞信托。

疫情下的挑戰與機會

在尚未全面解除的疫情危機中發布這份亮眼財報,對凱德和商業地產商而言,都是個令人振奮的信號。

凱德在中國已進入42個城市,目前大部分仍處于嚴密防控之中。

其中,疫情中心武漢更是凱德深耕的重鎮,凱德在華中區規模最大的綜合體項目,就是位于武漢的凱德·西城,總建筑面積達40萬平方米,除此之外凱德在武漢及湖北還有多座大型商業廣場。

凱德正在應對疫情帶來的挑戰。2月27日,凱德公布,集團董事會和高管層自愿降薪5%-15%,經理級及以上員工是凍結漲薪,其他員工不受影響;管理層與員工的獎金將照常發放。

負責中國業務的凱德集團總裁羅臻毓解釋稱,這次只涉及管理層級的員工,占中國員工的20%;而且這是一個階段性的行為,6個月之后或者疫情平穩后會重新評估。

此外,集團2019年的業績比2018年好,但是股本派息依然延續了去年的情況,每股派息0.12新元,采取了保守發放的策略。

羅臻毓認為,疫情正在全球蔓延,對中國和世界經濟的影響到底有多大、經濟反彈的速度和力度有多大,現在都還不好說。

“除了挑戰,我們更把它看作是一次戰略升級和提升管理能力、深化數字化平臺發展和提升產品力的契機。”羅臻毓稱。

在疫情之下,凱德迅速反應,通過數字化平臺幫助商家線上銷售,取得了顯著成效,也進一步加速了凱德自身生態體系的數字化建設。

如借助精準營銷,某商場閉店租戶線上單日實現銷售41萬元;新客當天連帶銷售增長平均10%,一周內復購銷售增長平均35%以上。通過線上的持續推廣,目前凱德星會員日活用戶已經超過40萬。

凱德是業內較早開始進行大數據和用戶運營的商業管理平臺。凱德星生態圈數年持續積累超過1500萬可觸達用戶,包含超過1000萬的實名會員。

羅臻毓認為,這場疫情為行業帶來啟示,新的零售模式已不再是趨勢和概念,而成為巨大的現實需求;辦公場景也將大大超越物理空間,全面打破時間和空間的界限。這些對技術、渠道和運營都提出了新的要求。

按照鐘南山等專家的預測,疫情可能在4月底基本得到控制,屆時人們將重新出門逛街、休閑、娛樂。

這三個月將會對商業地產運營商和他們的商戶帶來怎樣的影響?或許答案就在他們當下的應對中。

凱德希望,通過審慎的資本循環利用和管理策略,在疫情影響下的不確定性時期保持韌性,并尋求逆周期發展機遇。

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